Sebelum memilih rumah, pertanyaan terpenting biasanya sederhana: berapa cicilannya per bulan? Melalui simulasi KPR rumah Tangerang Selatan ini, Anda bisa mendapatkan gambaran kasar besaran uang muka, tenor, dan cicilan untuk rumah tipe Verbena di Green Serpong Bintaro.
Kami juga menyertakan rumus hitungnya, sehingga Anda bisa mengulang simulasi sendiri dengan angka yang berbeda.
Kondisi KPR di 2026 yang Perlu Anda Ketahui
Suku Bunga Acuan BI
Suku bunga KPR perbankan dipengaruhi oleh suku bunga acuan Bank Indonesia. Per 19 Agustus 2026, BI-Rate berada di level 5,75% (Bank Indonesia via Kontan, 2026). Level ini naik dibanding awal tahun, sehingga bunga KPR floating juga cenderung menyesuaikan. Karena itu, promo bunga fixed di tahun-tahun awal menjadi semakin menarik untuk dibandingkan antarbank.
Kebijakan DP 0% (LTV 100%) Berlaku hingga Akhir 2026
Kabar baik bagi pembeli rumah pertama, Bank Indonesia memperpanjang pelonggaran rasio Loan to Value (LTV) hingga 100% sampai akhir Desember 2026 (Kontan, Desember 2025). Artinya, secara regulasi KPR tanpa uang muka masih dimungkinkan.
Namun, perlu dicatat bahwa persetujuan LTV 100% tetap bergantung pada kebijakan internal dan profil kredit masing-masing bank. Selain itu, DP yang lebih kecil berarti cicilan bulanan yang lebih besar. Jadi, pastikan Anda menghitungnya dengan cermat.
Rumus Menghitung Cicilan KPR
Bank umumnya memakai metode anuitas, yaitu cicilan tetap setiap bulan selama periode bunga yang sama. Rumusnya:
Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
- P = pokok pinjaman (harga rumah − DP)
- r = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
- n = jumlah bulan cicilan (tenor × 12)
Anda juga bisa memakai kalkulator KPR yang tersedia di situs bank. Hasilnya akan sama selama asumsi bunga dan tenornya sama.
Tabel Simulasi KPR Rumah Tangerang Selatan
Simulasi berikut memakai asumsi bunga 7,5% per tahun tetap sepanjang tenor. Harga pada tabel adalah ilustrasi rentang harga.
| Harga Rumah (ilustrasi) | DP | Pokok Pinjaman | Cicilan Tenor 15 Tahun | Cicilan Tenor 20 Tahun |
|---|---|---|---|---|
| Rp800 juta | 0% | Rp800 juta | ± Rp7,42 juta | ± Rp6,44 juta |
| Rp800 juta | 10% (Rp80 juta) | Rp720 juta | ± Rp6,67 juta | ± Rp5,80 juta |
| Rp800 juta | 20% (Rp160 juta) | Rp640 juta | ± Rp5,93 juta | ± Rp5,16 juta |
| Rp1 miliar | 0% | Rp1 miliar | ± Rp9,27 juta | ± Rp8,06 juta |
| Rp1 miliar | 10% (Rp100 juta) | Rp900 juta | ± Rp8,34 juta | ± Rp7,25 juta |
| Rp1 miliar | 20% (Rp200 juta) | Rp800 juta | ± Rp7,42 juta | ± Rp6,44 juta |
| Rp1,2 miliar | 0% | Rp1,2 miliar | ± Rp11,12 juta | ± Rp9,67 juta |
| Rp1,2 miliar | 10% (Rp120 juta) | Rp1,08 miliar | ± Rp10,01 juta | ± Rp8,70 juta |
| Rp1,2 miliar | 20% (Rp240 juta) | Rp960 juta | ± Rp8,90 juta | ± Rp7,73 juta |
Dari tabel terlihat dua pola penting. Pertama, memperpanjang tenor dari 15 ke 20 tahun menurunkan cicilan sekitar 13%. Kedua, menambah DP 10% menurunkan cicilan dengan proporsi yang sama. Meski begitu, tenor yang lebih panjang berarti total bunga yang dibayar juga lebih besar.
Berapa Penghasilan yang Dibutuhkan?
Banyak bank menggunakan patokan rasio cicilan terhadap penghasilan sekitar 30%. Dengan patokan itu, berikut gambaran penghasilan minimal untuk skema DP 10% dan tenor 20 tahun:
- Harga ilustrasi Rp800 juta → cicilan ± Rp5,80 juta → penghasilan ± Rp19,3 juta/bulan
- Harga ilustrasi Rp1 miliar → cicilan ± Rp7,25 juta → penghasilan ± Rp24,2 juta/bulan
- Harga ilustrasi Rp1,2 miliar → cicilan ± Rp8,70 juta → penghasilan ± Rp29,0 juta/bulan
Kabar baiknya, penghasilan suami dan istri umumnya bisa digabung (joint income) saat pengajuan KPR. Hal ini sangat membantu pasangan muda yang sama-sama bekerja.
Biaya Lain di Luar Cicilan
Selain DP dan cicilan, siapkan juga dana untuk biaya-biaya berikut:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
- Biaya notaris/PPAT untuk akta jual beli dan akta kredit
- Biaya provisi dan administrasi bank
- Biaya appraisal (penilaian rumah oleh bank)
- Asuransi jiwa dan kebakaran selama tenor
Tips Agar Pengajuan KPR Cepat Disetujui
- Jaga riwayat kredit tetap bersih. Bank akan mengecek SLIK OJK sebelum menyetujui KPR.
- Lunasi utang konsumtif. Cicilan lain seperti kartu kredit dan paylater mengurangi kemampuan cicil di mata bank.
- Siapkan dokumen lengkap. KTP, KK, NPWP, slip gaji, rekening koran, dan surat keterangan kerja.
- Bandingkan beberapa bank. Perhatikan masa promo bunga fixed dan besaran bunga floating setelahnya.
- Manfaatkan bank rekanan developer. Proses biasanya lebih cepat karena proyek sudah dinilai bank.
Masih menimbang tipe rumah yang pas? Lihat perbandingan tipe Verbena atau tips memilih rumah di Tangerang Selatan terlebih dahulu.
Kesimpulan
Simulasi KPR rumah Tangerang Selatan membantu Anda memetakan kemampuan finansial sebelum memilih tipe rumah. Dengan BI-Rate di level 5,75% dan kebijakan DP 0% yang berlaku hingga akhir 2026, sekarang adalah momen tepat untuk mulai menghitung. Untuk simulasi dengan harga resmi tipe Verbena dan promo bank rekanan terbaru, silakan konsultasi gratis dengan tim Green Serpong Bintaro.